Del ladrillazo al desplome de la vivienda protegida: la evolución de la construcción de casas en España

En España se construyeron seis millones de viviendas entre 1994 y 2007. La construcción masiva desde mitad del siglo XX y la promoción de la imagen del propietario desde la dictadura franquista llevó a que en 2007 el 87% de los hogares tuvieran, al menos, una vivienda en propiedad. La gran oferta inmobiliaria multiplicó el endeudamiento hipotecario por doce entre 1994 y 2007 y provocó el estallido de la burbuja inmobiliaria. Mientras se registraban cerca de 200 desahucios diarios, esta crisis también supuso el desplome definitivo de la vivienda protegida, que ya llevaba años sumida en la insignificancia.

La actual crisis de vivienda genera incertidumbre e inestabilidad, principalmente entre los jóvenes cuya emancipación se retrasa cada vez más. Hoy en día, los jóvenes españoles destinan más del 90% de sus ingresos al alquiler de una vivienda que, en muchas ocasiones, es de calidad y tamaño cuestionable. El incremento de los precios del alquiler, sin una subida proporcional de los salarios, ha hecho que los españoles se encuentren entre los jóvenes que más tarde se independizan dentro de la Unión Europea.

Esta crisis de vivienda tiene sus raíces en el siglo pasado. Entre 1951 y 1975 el 40% de la población española emigró en dirección a las grandes ciudades, generando un importante éxodo rural. En Madrid la población creció un 60% entre 1960 y 1970, y los nuevos vecinos de la capital se situaron en la periferia en asentamientos de baja calidad y sin apenas servicios. 

Para hacer frente a este aumento de la población, el Gobierno franquista decidió intervenir en el mercado inmobiliario. Así, promovió un boom de construcción en España, en el cual se iniciaron alrededor de unas 400.000 viviendas al año entre 1959 y 1974. Estas construcciones se dieron de forma masiva, dando lugar a viviendas baratas y de muy baja calidad. 

Con el fin del régimen franquista en 1975 y la llegada de la democracia, el sector inmobiliario apenas se modificó. La construcción continuó con la tendencia ascendente hasta llegar a su máximo histórico en 2006, superando las 665.000 viviendas iniciadas en un único año.

Esta construcción masiva de viviendas, el fácil acceso al crédito y la especulación inmobiliaria, unida a la crisis financiera global, precipitaron el estallido de la burbuja inmobiliaria en España. Desde entonces, la construcción de nuevas viviendas continúa aunque a un ritmo menor, y apenas se inician construcciones de viviendas protegidas que faciliten el acceso a una vivienda digna.

Tras décadas de fomento de la construcción y de la propiedad de viviendas, España se ha convertido en uno de los países desarrollados con más unidades habitacionales por habitante. Sin embargo, esto no significa que haya un acceso a la vivienda igualitario, ya que hay alrededor de tres millones de casas vacías y otros tres millones de segundas residencias. Por ello, la solución a la crisis de vivienda actual no se puede resolver únicamente construyendo nuevas viviendas. El problema tiene causas más profundas como la especulación, los fondos buitre, los pisos turísticos o la escasa oferta y mala gestión del parque público de vivienda.

La vivienda pública es la clave del éxito en ciudades como Viena, que es el ejemplo europeo de un sector inmobiliario bien organizado en las grandes ciudades. El 75% de la población vienesa es elegible para acceder a una vivienda protegida y el 60% está cubierta por este servicio. Esta organización urbanística combina propiedades municipales con otros modelos como las cooperativas de vivienda que son una mezcla de sector público y privado.

Gracias a este modelo, Viena cuenta con un parque de vivienda pública formado por unas 420.000 viviendas. Una cifra muy superior a las 23.000 viviendas protegidas que hay en Madrid y que apenas alcanzan el 1,7% de la población.

El sector inmobiliario español nunca ha destacado por su vivienda protegida, pero no siempre ha habido tan poca oferta como en la actualidad. En 1995 la Comunidad de Madrid disponía de 76.000 viviendas sociales y, entre 2005 y 2023, Madrid calificó hasta 159.000 viviendas protegidas. 

El principal problema de la vivienda pública española, además de su escasez, es que está destinada a la propiedad, ya que la protección pública caduca a los quince años y la vivienda se puede vender o alquilar. Este modelo difiere en gran medida con el sistema de vivienda pública austriaco, donde los pisos nunca pierden su protección pública y, por lo tanto, no se pueden vender.

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